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房价悲剧又在房租上演:长租公寓是房租暴涨推手?

(原标题:房租暴涨之谜:房价悲剧为何又在房租上演)

居住在北京的年轻人早就发现了租金上涨的事实。

今年3月,出现在论坛里的帖子“有没有感觉,房租涨疯了?”引来了众多回应。其中一位网友留言“越搬越靠外,再这么下去就被清理出帝都了。”不断加码的房租,动摇着前来逐梦的年轻人,留在这座城市的门票,眼看就要被抽走。

据中国房地产业协会主办的中国房价行情数据,截至8月19日,北京近一个月房租均价为94.19元/月/平方米,同比增长20.2%。上周末,我爱我家原副总裁胡景晖指出自如、蛋壳为代表的长租公寓运营商以高出市场价20%—40%的价格争抢房源,导致房租暴涨。这一行为严重违背市场规律。

公众切身最敏感的那根神经被触及,社会舆论的声浪指向长租公寓,也牵出了疑问:

它们真的是房租跳涨背后的推手吗?

资本的猎物

贝壳研究院发布的《2018年中国住房租赁白皮书》显示,我国的住房租赁人口约为1.68亿。据此测算,目前租金GMV约为1.2万亿元。预计2025年租金GMV将接近3万亿元,租赁人口达到2.3亿。

《白皮书》还提及,目前在所有房地产领域当中,住房租赁是唯一仍有政策红利的市场。

2015年以来,随着“租购并举”、“租售同权”等政策密集出台,开发商、中介机构、酒店集团、机构等纷纷涌入长租公寓市场。58安居客房产研究院统计,截至2018年3月,全国范围内各类长租公寓品牌达到1200多家,房源规模超过202万间。

长租公寓随之成为资本热捧的新“风口”。2014年,雷军仅通过五分钟与团队的交流就决定投资YOU+1亿元A轮融资成为市场里的经典谈资。

今年1月,自如获得40亿元A轮融资,创下了长租公寓领域截至目前最高的一笔融资记录,链家董事长左晖更是称:这一天是“自如的成人礼”。仅一个多月后,另一家长租公寓品牌蛋壳也宣布完成7000万美元B+轮融资,此前,蛋壳公寓于2月底完成了1亿美元B轮融资。

自如、蛋壳等长租公寓运营商在资本加持下开启规模战,向一二线城市加速布局。在自如已经进入的北京、上海、深圳、杭州、武汉等九个城市中,同样有蛋壳的身影。

在速度上,双方也在紧紧咬合。自如CEO熊林表示,2018年上半年自如管理公寓超过70万间,今年的目标是突破100万间。而蛋壳的计划是2018年底目标管理30万间公寓。这意味着蛋壳公寓要在半年时间内再拿下18万间。

一位大型投资机构负责人告诉周刊君,目前相比于房价来说,房租确实还存在一定的落差,这也是长租公寓迅速崛起的一个前提。市场在短期内确实存在一定的盈利空间。

长租公寓运营商备受资本垂青,但质疑之声也不绝于耳。在胡景晖口中,“资本大幅进入长租公寓”是各运营商推涨房租的主因之一。

最近水木论坛上一则话题,直接引发了租房者的恐慌:一位在天通苑的业主开价7500元将房子出租,但前来收房的自如和蛋壳竟轮番报价至10800。该题主最后带有警示意味地指出:资本进入租房市场扰乱秩序,最终将提高房租,吸干年轻人的血。

房租暴涨之谜:房价悲剧为何又在房租上演


在大型互联网公司上班的刘然(化名)告诉周刊君,自己在北五环附近的一居室房租涨了近70%。“房东说中介不停地打电话,告诉他现在的租金是多少,不涨也没办法,因为整个这一片都涨了。”自己所在的小区原本很破旧,一些中介收房后简单装修下,就能涨个4,50%租出去。

长租公寓这种新的租赁模式给房屋租赁市场带来新的变数,在资本助推和发展空间巨大的背景下,抢占市场占有率和扩大规模是它们眼下的最紧迫任务,也导致自如、蛋壳最终成为这轮房租暴涨后舆论的众矢之的。

不赚钱的游戏?

“我不建议去做长租公寓,这个生意是亏的。” 上个周末,在关于房租的讨论还在鼎沸时,SOHO中国董事长潘石屹公开言明长租公寓表面热闹,背后可能并没有想象般美好。

潘石屹直指盈利难的痛点,认为做长租公寓一定会有银行贷款,其中利息按照银行基准利率是4.9%,可能实际得5%~6%,用贷款建成公寓租出去,回报率最高超不过1%,租房价格再翻番还是亏本。

持有同样观点的还有新城控股高级副总裁欧阳捷,他直言“目前看不到长租公寓的盈利模式。”据其测算,按照租赁的方式运营,上海住宅市场的投资回报率只有1%左右。如果未来5年租金翻一番的话,投资回报率也仅为3%到4%,无法覆盖租金成本。而指望租金大幅上涨本身就不现实。

来源:大住宿-大住宿产业研究中心!
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