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阵痛、洗牌 长租公寓“多国杀”

  盈利困境、亏本扩容、无奈退出……在被摊薄的利润和多重经营压力下,长租公寓市场或迎来“洗牌期”。

  连日来,《中国经营报》记者实地走访了泊寓、冠寓、朗诗寓、自如公寓、魔方公寓、V领地青年社区、蛋壳公寓等近十家长租公寓了解到,多方“厮杀混战”的同时,如何寻找多元的盈利模式“活下去”,是诸多长租公寓运营商们一直在思考的难题。

  对于旗下长租公寓运营及盈利等相关问题,魔方公寓相关负责人回应表示,刚开业不久的门店出租率大约在95%以上,“上海的项目基本上是盈利的。盈利主要是租金差,其次还有服务费,此外还有一些增值业务,包括搬家服务、保洁服务等。”

  龙湖地产相关负责人则回应表示,作为龙湖集团四大主航道业务之一,冠寓设定了精细的投资测算模型,对于投资回报率有严格的要求。租金价格会随着不同产品形态、区域位置和运营阶段进行调整,是一个动态变化的状态。

  6月6日,V领地青年社区相关品牌负责人回应本报记者表示,目前所有成熟门店均在2018年度实现盈利,全年出租率达到93%。

  利润微薄

  利润微薄是整个长租公寓行业不可忽视的现状。克而瑞地新引力日前发布的《2019租赁住宅行业白皮书》(以下简称《租赁白皮书》)显示,以国内主要的一、二线城市数据为例,重点城市住宅租金回报率中位数仅为2.04%,回报周期中位数近50年,远低于办公物业回报率4%~6%的水平。其中北上广深四城租金回报率普遍低于2%,深圳回报周期长达60年之久。

  6月4日下午,本报记者实地走访了位于上海市嘉定区安智路的万科泊寓项目了解情况。据现场工作人员介绍,项目6个月起租,基本上在1200元/月~2400元/月。目前一楼是休闲区域,二楼以上是居住区域。

  记者实地观察发现,一个34平方米朝东的户型目前的价格为2235元/月。上述工作人员告诉记者,目前有一个租10个月送2个月的活动,“我们这个力度比较大,主要是为了冲刺满租的活动。你实际上是住12个月,但你只需要付10个月的房租。”据其中的另一名工作人员介绍,目前泊寓的出租率达92%左右。

  值得一提的是,在万科泊寓,记者注意到一份《洗衣房调价函》。这份由上海聚劲贸易有限公司提供的调价函显示,公司伊始本着服务刚入社会大学生,做校园与社区无缝桥梁的宗旨,洗衣房洗衣费用基本与大学校园保持一致。步入2018年后,人力成本增加,社区服务竞争加剧。起初为了不影响服务体验,我司将微博的利润空间进行一而再的压缩……但至今为止,不断上升的成本所造成的影响也已令公司实在难以负荷。

  而在位于上海市浦东新区建中路242弄89号的龙湖冠寓,据相关工作人员介绍,每月租金大约为3600元,目前所剩房间仅有几间。此外,该工作人员也向记者坦陈,每间房的成本要3500元,而一个月租金为3600元,“就算不赚钱也比空在那里好。”

  “作为地产背景企业,切入长租公寓市场,从回报和利润方面,一定不是单一的从租金剪刀差的维度思考,而更多是资产运营的商业模式,聚焦的是资产保值和经营增值。”龙湖地产上述负责人表示。

  在位于上海市浦东新区金桥经济技术开发区金滇路176号的V领地青年社区,记者了解到,该社区的每月的租金大约为3000元左右,包含物业费。该社区有1000户左右,目前入驻有900户左右。此外,该工作人员还给记者算了一笔账:“我们是租的别人的房子再转租出去,一年的租金成本为两千多万元,这还不算人工、物业等成本。就算1000间全部租出去,一年营业额也仅为3600万元。但是不可能所有的房子全部租出去,每个月要空出大约100间房子。”

  “上述内容有误,真实数据为公司保密信息,无法提供。”针对内部员工的说法,V领地上述负责人回应。

  “长租公寓盈利确实难,这主要是因为中国的租金收益率低”,易居研究院副院长杨红旭告诉本报记者,现在一线城市和强二线城市的租金收益率基本上在1.5%~2%之间,二线城市的租金收益率为2%~2.5%。“这是一个非常低的租金收益率”,国外一般都是5%~6%;日本甚至高达8%。所以,如果在公开市场拿地建房子,或者通过市场收购项目进行出租,这个重资产是很难实现盈利的。”

  玩家混战

  尽管利润微薄,长租公寓行业希冀“分食一杯羹”的玩家不在少数。上述《租赁白皮书》内容显示,上海的长租公寓市场兴起于2013年,并在2016年后迎来爆发式增长。目前房企在上海基本布局完善,门店项目数量为全国最多,已开房源量超过1.69万间。

  数据统计,国内排名Top100的房地产开发商中,已有超过30家成立了自己的长租公寓品牌。

  一些长租公寓品牌运营商为了最大化攫取利润,也频频打起“擦边球”,服务缺位甚至暗藏违规。

来源:大住宿-全球酒店产业研究中心!
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